Notar Trampitsch

Immobilienverkauf zeitlich exakt planen

Seit dem 1. April 2012 unterliegen Veräußerungen von privaten Immobilien grundsätzlich immer – unabhängig von einer „Spekulationsfrist“ nach alter Rechtslage – der 25%igen Immobilienbesteuerung (ImmoEst). Für bestimmte Fälle sieht das Einkommensteuergesetz jedoch Befreiungsbestimmungen vor. Eine in der Praxis bedeutsame Befreiungsbestimmung stellt die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung dar.

Seit dem 1. April 2012 unterliegen Veräußerungen von privaten Immobilien grundsätzlich immer – unabhängig von einer „Spekulationsfrist“ nach alter Rechtslage – der 25%igen Immobilienbesteuerung (ImmoEst). Für bestimmte Fälle sieht das Einkommensteuergesetz jedoch Befreiungsbestimmungen vor. Eine in der Praxis bedeutsame Befreiungsbestimmung stellt die sogenannte Hauptwohnsitzbefreiung dar.

 

Damit die Hauptwohnsitzbefreiung zum Tragen kommt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

 

  • Veräußerung einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheimes
  • Mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche dient eigenen Wohnzwecken
  • Die Liegenschaft hat dem Veräußerer als Hauptwohnsitz gedient:

Entweder durchgehend seit der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung)bis zur Veräußerung, mindestens aber seit 2 Jahren (1. Tatbestand) oder

für mindestens 5 Jahre innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung (2. Tatbestand).

  • Im Zuge der Veräußerung wird in beiden Fällen der Hauptwohnsitz aufgegeben.

 

Eigenheim/Eigentumswohnung

 

Ein Eigenheim ist demnach ein Wohnhaus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, eine Eigentumswohnung eine Wohnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes oder eine vergleichbare ausländische Wohnung, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche eigenen Wohnzwecken dienen. Unschädlich dabei ist, wenn Teile der Gesamtnutzfläche von nahen Angehörigen unentgeltlich für Wohnzwecke genutzt werden. Zur Gesamtnutzfläche zählen nur Räume die bewohnbar ausgestattet sind. Schädlich ist beispielsweise die Nutzung für betriebliche Zwecke, als häusliches Arbeitszimmer im Rahmen der nichtselbständigen Einkünfte oder die Vermietung für fremde Wohnzwecke, wenn diese insgesamt mehr als ein Drittel der Nutzfläche umfasst.

 

Umfang der Befreiung

 

Bei Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung kann grundsätzlich die gesamte Immobilie – somit der Grund und Boden samt zugehörigem Gebäude – einkommensteuerfrei veräußert werden. Zu beachten ist jedoch, dass die Abgabenverwaltung hinsichtlich des Grund und Bodens die Steuerbefreiung nur für eine Grundstücksfläche bis zu 1.000 m² vorsieht. Bei größeren Grundstücken ist daher der 1.000 m² übersteigende Grundanteil steuerpflichtig. Bei einem Grundstück im Miteigentum steht der steuerfreie Grund- und Bodenanteil jedem Miteigentümer nur im Ausmaß des Miteigentumsanteiles zu.

 

Hauptwohnsitz

 

Bei Vorliegen mehrere Wohnsitze ist als Hauptwohnsitz jener Wohnsitz anzusehen, zu dem der Steuerpflichtige die engeren persönlichen und wirtschaftlichen Beziehungen hat, dort also, wo der Mittelpunkt der Lebensinteressen ist. Einer Hauptwohnsitz-Meldung nach dem Meldegesetz kommt im Rahmen der Beweiswürdigung Bedeutung zu. Ein vorrübergehender Aufenthalt an einem anderen Wohnsitz ist nicht befreiungsschädlich. Eigentumswohnungen bzw. Eigenheime, die lediglich als Zweitwohnsitz – etwa im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung – genutzt werden, können nicht unter diese Befreiung fallen.

 

 

Fristen

 

Zur Wahrung der steuerlich relevanten Fristen – vor allem Erfordernis eines durchgehenden zwei- bzw. fünfjährigen Hauptwohnsitzes – ist es daher empfehlenswert dem Veräußerungszeitpunkt der Immobilie sorgfältig zu planen, um sich nicht einer unerwarteten Steuerlast auszusetzen. Die zweijährige Frist beginnt (frühestens) mit der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) des Eigenheimes oder der Eigentumswohnung. Es ist auch nicht befreiungsschädlich, wenn das Eigenheim (die Eigentumswohnung) erst nach einem Zeitraum von höchstens 1 Jahr ab der Anschaffung (Erlangung der Verfügungsgewalt) als Hauptwohnsitz bezogen wird. Unschädlich ist auch die Aufgabe des Hauptwohnsitzes bis zu einem Jahr vor bzw. nach der Veräußerung. Zwischen Anschaffung und Veräußerung muss das Eigenheim (die Eigentumswohnung) jedoch stets mindestens zwei Jahre tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt worden sein.

 

Beispiel:

 

Ein Steuerpflichtiger kauft am 8.8.2011 eine Alteigentumswohnung. Mit Fertigstellung der Renovierungs-arbeiten zieht er am 10.6.2012 in diese Wohnung ein und begründet dort seinen Hauptwohnsitz.

Die Wohnung wird am 11.8.2014 veräußert und gleichzeitig der Hauptwohnsitz aufgegeben. Der Steuerpflichtige hat den Hauptwohnsitz innerhalb der Toleranzfrist von einem Jahr nach der Anschaffung begründet und bis zur Veräußerung mehr als zwei Jahre (10.6.2012 bis 11.8.2014) beibehalten. Die Steuerfreiheit ist daher gegeben.

 

Bezüglich der Fünfjahresfrist muss der Hauptwohnsitz nicht seit der Anschaffung und bis zur Veräußerung, aber innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung für mindestens fünf Jahre durchgehend vorgelegen haben. Wurde das Eigenheim oder die Eigentumswohnung geerbt oder geschenkt, zählen auch Hauptwohnsitzzeiten vor dem Eigentumserwerb mit. Gleiches gilt beispielsweise für den Erwerb durch Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens oder der ehelichen Ersparnisse nach § 83 Ehegesetz.

 

Beispiel:

 

Das Wohnungseigentum der Eheleute wurde 2011 begründet, die Ehescheidung sowie die Aufteilung des ehelichen Gebrauchs-vermögens erfolgen 2015. Dabei geht der Hälfteanteil des Ehemannes an der Eigentumswohnung auf die Ehefrau über, welche die Wohnung weiterhin als Hauptwohnsitz nutzt. Bei späterer Veräußerung der Wohnung kann sie (für die gesamte Wohnung) die Hauptwohnsitzbefreiung in Anspruch nehmen.

 

Beispiel:

 

Ein Wohnhaus mit zwei Wohnungen (Eigenheim) wird im Oberge-schoss von den Eltern bewohnt (eigener Haushalt), im Erdgeschoss wohnt der Sohn seit mehr als fünf Jahren in einer eigenen Wohnung (eigener Haushalt). Nach dem Tod der Eltern verkauft der Sohn das Haus und möchte die Hauptwohnsitzbe-freiung geltend machen. In diesem Fall steht ihm die Hauptwohnsitzbefreiung zu.

 

Aufgabe des Hauptwohnsitzes

 

Der Hauptwohnsitz muss mit der Veräußerung oder spätestens 1 Jahr nach der Veräußerung (Toleranzfrist) aufgegeben werden.

 

 

 

 

Herstellerbefreiung

 

Im Falle der Nichtanwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung kann im Einzelfall die sogenannte Herstellerbefreiung noch eine Chance für eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer bieten. Diese sieht eine Steuerbefreiung für den Gebäudeteil, nicht aber für den Grund und Boden einer veräußerten Liegenschaft vor, sofern das Gebäude selbst errichtet worden ist, und dieses innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient hat. Dabei ist auch eine kurzfristige Nutzung zur Einkünfteerzielung befreiungs-schädlich. Unerheblich ist, ob die Einkünfte im konkreten Fall steuerpflichtig sind oder nicht. Eine Liebhabereitätigkeit lässt die Befreiung jedoch unberührt. Der Veräußerungserlös ist in diesem Fall im Verhältnis der gemeinen Werte auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Es bestehen grundsätzlich keine Bedenken, den Anteil von Grund und Boden mit 20 % anzusetzen. Darüber hinaus besteht natürlich auch die Möglichkeit zur Vorlage eines entsprechenden Gutachtens. Zu beachten ist, dass die Befreiung nur dem Errichter (Hersteller) selbst zusteht, und nicht dem unentgeltlichen Erwerber.

 

 

Dr. Erich Moser

Notar Trampitsch