Notar Trampitsch

Grunderwerbsteuer: Grundstückswert berechnen

Mit Ausnahme von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken wird die Grunderwerbsteuer seit 1. Jänner 2016 grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung bemessen, bei Erwerben innerhalb der Familie oder bei anderen unentgeltlichen Erwerben mindestens aber vom Grundstückswert.

Für die Ermittlung des Grundstückswertes gibt es mehrere unterschiedliche Methoden. Es kann entweder nach dem Pauschalmodell berechnet werden oder aus einem Immobilienspiegel abgeleitet werden.

Anstelle dieser beiden Methoden ist auch der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts möglich, beispielsweise durch Schätzgutachten, Kaufpreis bei nicht lang zurückliegendem Ankauf oder Kaufpreis von vergleichbaren Liegenschaften.

Pauschalwertmodell: Beim Pauschalwertmodell wird die Summe aus dem Wert des Grunde und Bodens sowie dem Wert des Gebäudes nach folgender Formel gebildet:

Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor plus

Gebäudewert: Nutzfläche bzw. (anteilige) Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)

Zur vereinfachten Berechnung hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) - wie angekündigt - ein Berechnungsprogramm auf der BMF-Homepage unter dem Menüpunkt "Berechnungsprogramm" zur Verfügung gestellt. Dieser Grundstückswertrechner ist nun online.
Das BMFweist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Brechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Die Unterschrift bestätigt die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten.

Immobilienpreisspiegel: Im heurigen Jahr kann der Wert noch aus dem Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer abgeleitet werden, ab 2017 muss die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria verwendet werden. In beiden Fällen ist jeweils noch ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen. Der so ermittelte Wert kann als Grundstückswert herangezogen werden. Der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer kann beim Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder bestellt werden, die Liste er Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria wird spätestens Ende des Jahres 2016 veröffentlicht werden.

Hinweis: Der Immobilienspiegel der Wirtschaftskammer Österreich bzw. die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria dürfen nur dann verwendet werden, wenn die Vorgaben für die jeweilige Grundstücks- oder Gebäudekategorie mit den Eigenschaften des zu bewertenden Grundstückes übereinstimmen, sprich, wenn im Spiegel eine vergleichbare Immobilie bewertet wird.

Welche Methode muss ich zur Berechnung es Grundstückes heranziehen?

Grundsätzlich kann jede der drei Methoden (Pauschalwertmodell, Immobilienpreisspiegel, nachgewiesener geringerer gemeiner Wert) für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer herangezogen werden. Es besteht sohin Wahlfreiheit.

Welche der drei Berechnungsmöglichkeiten zu einem grunderwerbsteueroptimalen Übertragungsvorgang führt, muss anhand der Umstände im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden.

Quelle: Bauernjournal, Recht und Steuer, Ausgabe 18/2016

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